12.08.2008
Из-за резкого роста рисков в сегменте ипотечного кредитования главный институт развития ипотеки — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. Вследствие мирового финансового кризиса сократился доступ банков к длинным ресурсам в России и за границей, что поставило под угрозу срыва национальную программу "Доступное жилье". О том, возможно ли сохранить российский ипотечный рынок, в интервью "Ъ" рассказал гендиректор АИЖК АЛЕКСАНДР СЕМЕНЯКА.
— Одной из самых громких новостей этого лета на российском ипотечном рынке стало намерение АИЖК изменить ставки по ипотеке и отказаться от выкупа кредитов, выданных по нерыночным ставкам. Отдельные эксперты даже расценили такие действия агентства как снижающие доступность жилья для граждан и препятствующие реализации жилищных нацпрограмм. Не пугают ли вас репутационные риски, сопряженные с повышением ставок?
— Не сомневаюсь, что возможное повышение ставок вызовет массовые публикации с негативными замечаниями в адрес агентства. Но будут ли они обоснованными? Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс наша маржа (3% против 5% у банков). Как и банки, мы столкнулись с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнем работать себе в убыток. На сегодняшний день средняя ставка по кредитам, которые мы выкупаем,— 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую мы можем платить за ресурсы при таких ставках по кредитам,— 9,5%. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходностью выше 10%. Что же касается репутационных рисков, для инвесторов увеличение кредитных ставок однозначно позитивная новость, для устойчивости рынка это тоже хорошо. Для заемщиков, конечно, не очень, но такое наше решение увеличит количество предложений от банков, и заемщики получат возможность выбора.
— То есть интересы инвесторов для АИЖК приоритетны?
— Это две стороны одной медали, и очень важно найти баланс между интересами тех, кто дает деньги, и тех, кто берет. За счет сбережений старших поколений мы финансируем банки-кредиторы, давая им возможность выдавать ипотечные кредиты молодым поколениям. Если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у АИЖК не будет. Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10%, или ставки по ипотечным кредитам вырастут. Существенно помочь решению обеих проблем могло бы разрешение инвестировать длинные пенсионные деньги в ипотечные облигации, но за последние месяцы по этому вопросу не было подвижек. В борьбе с инфляцией власти зажимают денежную массу — и короткую, и длинную, забывая о том, что инвестиции в жилье на инфляцию потребительских цен влияют только положительно. Норма сбережений граждан увеличивается как за счет накопления на первоначальный взнос по кредиту, так и за счет сокращения потребительских расходов для последующих выплат по ссуде.
— Это все логично, но каким образом вы будете покрывать растущую потребность банков в финансировании, если власти не дают банкам доступа к длинным деньгам ПФР?
— Растущую потребность банков в финансировании может обеспечить только рынок. Задача государства и АИЖК как института развития — ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это направление будет обозначено в качестве основного в нашей новой стратегии развития до 2020 года, над проектом которой мы сейчас работаем. По сравнению с 2005 годом, когда разрабатывалась действующая концепция, ситуация сильно изменилась. Тогда первичный ипотечный рынок существовал в основном в крупных городах, в регионах ипотека как таковая отсутствовала, и нашей задачей было ее развивать. Сейчас ипотека выдается в той или иной мере везде: по данным Федеральной регистрационной службы, с помощью ипотеки финансируется порядка 14% сделок с жильем. Поэтому в новой стратегии приоритет в нашей деятельности прежде всего будет отдан развитию вторичного рынка. На первичном мы будем заниматься выравниванием развития ипотеки в разных регионах и разработкой новых социально ориентированных продуктов.
— Например?
— Во-первых, мы рассматриваем возможность выдавать ипотечные кредиты, учитывающие материнский семейный капитал. Это даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Дело в том, что решение, как использовать выделенные государством деньги, женщина по закону принимает через три года после рождения ребенка, и у банка нет гарантий, что через три года она захочет использовать средства именно на ипотечный кредит, а не иным образом. Эту проблему будем решать мы, чтобы, отработав такой продукт у себя, сделать его привлекательным и для других банков.
Еще одна тема — ипотечные кредиты на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков. Мы хотим разработать кредит для физлиц, учитывающий рост залоговой стоимости участка в процессе возведения на нем дома. Так, участок, на котором уже есть фундамент, стоит дороже, чем просто земля. В нашем продукте кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юрлицам, выигрывая на объемах кредитования. Мы же через стандартизацию и упрощение процедур хотим сделать этот продукт доступным и для граждан, что будет способствовать реализации программы массового индивидуального домостроения "Малоэтажная Россия".
Кроме того, АИЖК планирует разработать кредитные продукты для людей со средними доходами и доходами ниже средних, которым сейчас классическая ипотека недоступна, но есть перспектива роста их доходов в будущем. По нашим подсчетам, в эту категорию попадают семьи со среднедушевым доходом ниже 15 тыс. руб. в месяц. Для таких граждан могут быть предусмотрены кредиты с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Эта схема более рискованная, чем классический аннуитет, и пока банки такого рода кредиты не предлагают.
— С нововведениями на первичном рынке понятно. Что предлагается АИЖК в стратегии по развитию вторичного рынка ипотеки?
— Пока на этом рынке сделаны лишь первые шаги. В России проведено всего три сделки по секьюритизации, но тот факт, что заграничные рынки из-за мирового финансового кризиса сегодня закрыты, дает уникальный шанс развитию российского рынка секьюритизации. Развивать вторичный рынок ипотеки АИЖК намерено как через собственные выпуски ипотечных бумаг для популяризации этого инструмента у инвесторов, так и через принятие на себя части рисков других эмитентов по этим бумагам ...
(Подробнее смотрите ссылку ниже)
Источник:
Коммерсант
Адрес в интернете:
http://kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1010341
)
